隨著杭州和西安相繼取消購房限制，目前仍實施限購的城市僅剩6座。當前，房地產行業的政策動向備受矚目，對資本市場產生了深遠的影響。接下來，我們將深入探討當前房地產行業的整體形勢，并剖析政策背后的深層目標。通過觀察數據，我們發現杭州這一近期解除限購的城市，在過去十年里房地產行業的發展歷程極具代表性。因此，以杭州為例，我們可以窺見一斑。接下來，讓我們一同審視杭州的房產交易月度數據，以探尋行業發展的脈絡。

過去十年里，杭州的房地產發展歷經了數個重要階段，這些階段同樣也反映了全國房地產市場的整體走勢。具體來說：

2016年，隨著棚戶區改造政策的啟動，房地產市場需求激增，成交量大幅攀升，房價也隨之上漲。

然而，到了2016年下半年，隨著房價的持續攀升，房地產成交量逐漸放緩。

2018年下半年開始，房地產成交和房價逐漸趨于平穩，市場進入相對穩定階段。

2020年疫情后，房價開始緩慢回升，成交量保持穩定。

2021年，房價繼續攀升，新房成交量略有增加，但二手房成交量出現萎縮。

2022年，新房銷售突然下滑，而二手房價格開始下降，但銷量逐漸回升。

2024年，新房銷售再次下滑，而二手房銷售基本穩定，與棚改前的水平相當。

同年，二手房掛牌價格已回落至棚改后的2019-2020年初水平。若價格進一步下跌，將有更多買家可能面臨損失。

另外，若房價跌回至棚改前水平，全國房地產租金回報率平均可上升至約3%。

目前，杭州房地產市場的形勢可以概括為：新房銷售迅速下滑，已低于二手房成交量，這是近十年來首次出現的情況。由于二手房交易保持相對穩定，表明需求端未出現顯著變化。新房銷售下降通常歸因于兩個主要因素：一是對新房風險的擔憂；二是新房價格降幅不及二手房（由于數據口徑原因，此因素的分析較為復雜，此處不展開）。

觀察政策動向，我們發現新政策并未有效解決上述兩個問題。因此，此次政策調整可能對商品房銷售無顯著影響。有觀點認為，現在政策放開更多是基于實際情況的考量，而非必要性的執行。當前缺乏強力政策的原因在于：一方面，強力政策需要大量資金支持；另一方面，房地產市場的反彈雖然對經濟有影響，但已不再具有至關重要的地位。這可以從房地產投資占GDP的比例中得以體現。

自2021年三條紅線政策實施以來，房地產投資在GDP中的占比持續下滑，短短三年內從10%跌至5%，降幅高達5個百分點，這對經濟產生了顯著沖擊。（需注意，2021年出口保持強勁，因此當時的影響尚不明顯。）然而，當前房地產投資占GDP的比例已降至5%，隨著房地產行業在GDP中占比的進一步降低，即便其投資下降速度加快，對GDP的整體影響也將逐漸減弱。

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