樓(lou)市(shi)現(xian)狀眾(zhong)所周知，其低迷主因是供大于求。穩定并恢復樓(lou)市(shi)，關(guan)鍵在于減(jian)少庫存至供需平(ping)衡。

通常(chang)，城(cheng)市(shi)(shi)的(de)房(fang)地(di)產庫(ku)存在10至12個(ge)月(yue)內(nei)清(qing)理完(wan)畢(bi)，表示供(gong)需均衡。根據上海易(yi)居發(fa)布的(de)數據，100個(ge)城(cheng)市(shi)(shi)中約(yue)70個(ge)庫(ku)存周期超過14個(ge)月(yue)，其中不(bu)乏強(qiang)二線城(cheng)市(shi)(shi)的(de)外(wai)圍區域(yu)。由(you)此(ci)可(ke)見(jian)，清(qing)華最近的(de)報告(gao)指出，房(fang)地(di)產面臨的(de)挑戰是相當(dang)嚴峻的(de)。

那么，我們還能否采用2015年(nian)至2018年(nian)的去庫(ku)存策略呢(ni)？

在上一輪去(qu)庫(ku)存(cun)(cun)中，通過貨(huo)幣化(hua)安(an)置，許多獲得(de)拆(chai)遷補償的(de)居民購入房市(shi)(shi)，迅速消(xiao)化(hua)了庫(ku)存(cun)(cun)，由于住(zhu)房供不應求，房價隨之上漲(zhang)。但現狀已(yi)經不同(tong)，因為土地(di)市(shi)(shi)場不景氣，賣地(di)難以獲得(de)好(hao)價格(ge)，地(di)方政府缺乏資金用于拆(chai)遷，缺乏可貨(huo)幣化(hua)安(an)置的(de)對象。因此(ci)，市(shi)(shi)場只能嘗試各種政策(ce)，看哪個有(you)效。

經(jing)過兩年(nian)多的(de)政(zheng)策嘗(chang)試，接(jie)下來可能會推出(chu)針對樓(lou)市庫(ku)存的(de)兩個重要措施(shi)。

首先是直接(jie)購(gou)買(mai)庫存商(shang)品房。

央行已批復的1000億元住房租賃團體購房貸款，已在(zai)天津(jin)、成都、長春、鄭(zheng)州、濟(ji)南、青(qing)(qing)島(dao)、重慶、福州等(deng)8個試(shi)點城市(shi)實施(shi)，明確可用于購買存量房作為(wei)保障性租賃住房。例如青(qing)(qing)島(dao)計劃(hua)使用18.5億元購買2319套存量商品房作為(wei)保障性租賃住房，這(zhe)顯示(shi)了國家的支持意(yi)向。

其次是發放房(fang)票定向安置(zhi)。

房(fang)(fang)票安置(zhi)已提出一(yi)段(duan)時間(jian)，但最近因廣(guang)(guang)州(zhou)(zhou)在舊城改造中首(shou)次使用房(fang)(fang)票安置(zhi)券(quan)而變得熱門。廣(guang)(guang)州(zhou)(zhou)的(de)(de)加入標志(zhi)著去庫(ku)存的(de)(de)進(jin)一(yi)步推進(jin)。像廣(guang)(guang)州(zhou)(zhou)的(de)(de)房(fang)(fang)票，有(you)一(yi)年(nian)有(you)效期(qi)，并限定(ding)只能購(gou)買特定(ding)開發商的(de)(de)房(fang)(fang)源。這(zhe)實際上是(shi)在短(duan)時間(jian)內定(ding)向消化特定(ding)區域的(de)(de)庫(ku)存。

現在，我們要(yao)看(kan)這些政策將產生多大的效果？

從上述分析來看，這(zhe)些措施是在不斷摸索中產(chan)生(sheng)的(de)，目的(de)是盡(jin)可能(neng)地(di)去除樓市庫存，最終(zhong)使供需關系恢(hui)復正常。與2015年至(zhi)2018年的(de)去庫存措施相比，你會發現這(zhe)次方(fang)法更為精確。以前(qian)是通(tong)過給拆遷戶發錢讓其購房去庫存，現在則是通(tong)過發放房票(piao)，指定區域購房，更為直接(jie)(jie)。而直接(jie)(jie)購買存量商品房，則是將這(zhe)些房子用于(yu)租賃，既保障(zhang)了無房人(ren)群，也能(neng)通(tong)過收(shou)租維持運營，且(qie)不用擔心租金回收(shou)問(wen)題，因(yin)為購房時已有(you)折扣(kou)且(qie)有(you)政府補貼。

總之，這兩個(ge)策(ce)略不僅(jin)效率高于(yu)上一輪，還能防止房(fang)價無序上漲，確保(bao)房(fang)地(di)產市場的健康穩定發展。

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