近三年，對(dui)于房(fang)地產來說絕對(dui)是非同(tong)尋(xun)常的(de)三年。甚至時(shi)至今日(ri)，都可以毫不夸張地說房(fang)地產正在經歷著歷史(shi)性大變(bian)局。

驅動(dong)房(fang)地產(chan)(chan)(chan)市(shi)場(chang)發展因素的(de)(de)(de)變化所產(chan)(chan)(chan)生的(de)(de)(de)反應在這幾年的(de)(de)(de)房(fang)地產(chan)(chan)(chan)市(shi)場(chang)中開始逐漸體(ti)現(xian)出(chu)(chu)來了，這些因素的(de)(de)(de)轉變也正是房(fang)地產(chan)(chan)(chan)市(shi)場(chang)出(chu)(chu)現(xian)下行調整的(de)(de)(de)原因，而且這個下行調整似乎還在進行著。

我們就先來(lai)看(kan)看(kan)房地產(chan)這個(ge)大(da)變局的表現：

一、房價出現(xian)了明顯的下跌(die)(die)，而且還是跌(die)(die)跌(die)(die)不休(xiu)；

二、（潛在）購房(fang)(fang)者的態(tai)度發生(sheng)了(le)大轉變，過去很多人(ren)認為房(fang)(fang)價會“只漲不跌”，而如今很多人(ren)的態(tai)度卻是180度的大轉向，認為房(fang)(fang)價會長時間持續下跌下去；

三、政策的(de)態度也是大轉(zhuan)向，由過(guo)去的(de)抑制房(fang)價過(guo)快上漲轉(zhuan)為大力支(zhi)持房(fang)地產市場企穩。

只要(yao)你這些年還是關注房地產(chan)市(shi)場，這些大(da)變局下的(de)樓市(shi)表現應該(gai)說(shuo)是十分明顯的(de)，大(da)家應該(gai)也是感同(tong)身受的(de)。那究竟為何房地產(chan)市(shi)場會經歷這樣的(de)大(da)變局？

歸根結底還(huan)是(shi)驅動房(fang)(fang)地(di)產(chan)市(shi)場發展的因素發生了重大(da)的變化。而且還(huan)不是(shi)一兩個(ge)因素發生了變化，是(shi)大(da)多(duo)數因素發生了變化，這才導致房(fang)(fang)地(di)產(chan)市(shi)場發生如大(da)的震蕩。

首先必須(xu)得談就是人口(kou)紅利的(de)變化。雖(sui)然國內的(de)人口(kou)紅利依然存在，但是與過(guo)去相(xiang)比，已(yi)經(jing)是減弱(ruo)很多(duo)，而且可能(neng)還會繼續減弱(ruo)。

我(wo)們不(bu)妨看(kan)看(kan)國內(nei)人(ren)口這(zhe)幾(ji)年(nian)(nian)的(de)(de)(de)變化。人(ren)口總量從2022年(nian)(nian)開始進(jin)入負增(zeng)長(chang)，當年(nian)(nian)減(jian)(jian)少了(le)(le)85萬人(ren)；2023年(nian)(nian)擴大降(jiang)幅(fu)，減(jian)(jian)少了(le)(le)205萬人(ren)。這(zhe)就意味著未(wei)來的(de)(de)(de)年(nian)(nian)輕人(ren)會(hui)隨之減(jian)(jian)少。與(yu)此同時卻是(shi)國內(nei)人(ren)口老齡化的(de)(de)(de)加劇，到了(le)(le)2035年(nian)(nian)將進(jin)入重(zhong)度(du)老齡化階(jie)段。一邊是(shi)年(nian)(nian)輕人(ren)減(jian)(jian)少，一邊是(shi)老年(nian)(nian)人(ren)的(de)(de)(de)增(zeng)多，這(zhe)必然會(hui)導致(zhi)未(wei)來住房需(xu)求的(de)(de)(de)萎(wei)縮，尤(you)其是(shi)新增(zeng)住房需(xu)求的(de)(de)(de)減(jian)(jian)少。

在住房(fang)需求(qiu)預期減少的(de)情況下，住房(fang)的(de)供應(ying)卻(que)沒(mei)有減少。而且國內住房(fang)市(shi)(shi)場已經呈現(xian)(xian)了(le)供大(da)于求(qiu)的(de)跡(ji)象了(le)，比(bi)如(ru)說國內城鎮居民(min)的(de)人均(jun)住房(fang)面積已經突破了(le)42平(ping)方米(mi)，這(zhe)個數字與其他國家橫向(xiang)比(bi)較也不算低了(le)。而這(zhe)一供大(da)于求(qiu)的(de)現(xian)(xian)象在除一線(xian)城市(shi)(shi)外的(de)城市(shi)(shi)里(li)表現(xian)(xian)更突出，所(suo)以這(zhe)些(xie)年房(fang)價下跌也是(shi)比(bi)較迅猛(meng)的(de)。

房(fang)(fang)地(di)產政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)面的(de)(de)變化也(ye)是非常(chang)大。在(zai)當年(nian)房(fang)(fang)價快速上(shang)漲的(de)(de)過(guo)程中，政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)的(de)(de)目的(de)(de)是抑制(zhi)房(fang)(fang)價過(guo)快上(shang)漲，以免帶來太大的(de)(de)泡沫。而(er)在(zai)當前樓市下(xia)行的(de)(de)態勢下(xia)，房(fang)(fang)地(di)產的(de)(de)政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)是以支(zhi)持為(wei)主。但在(zai)支(zhi)持房(fang)(fang)地(di)產市場(chang)企(qi)穩的(de)(de)同時，各(ge)項長效機制(zhi)的(de)(de)政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)建(jian)設也(ye)在(zai)有條不紊的(de)(de)進行著，比(bi)如說住房(fang)(fang)雙(shuang)軌制(zhi)、實(shi)施現房(fang)(fang)銷售制(zhi)度(du)等等。

這些因素發(fa)生了翻天覆地的變化，注定是(shi)一(yi)個大變局的時代。

上篇：

下篇：