近期，《關于規劃建設保障(zhang)性(xing)(xing)住房(fang)的指導(dao)意(yi)見(jian)》（國(guo)發【2023】14號文）（以下簡稱“14號文”）已(yi)逐步進入執行落地期。這(zhe)個(ge)(ge)指導(dao)性(xing)(xing)意(yi)見(jian)一(yi)經公(gong)布，馬(ma)上在房(fang)產圈引起了軒然大波(bo)，甚至(zhi)有人驚呼(hu)，新一(yi)輪房(fang)改序幕由此拉(la)開。那(nei)么(me)這(zhe)個(ge)(ge)指導(dao)性(xing)(xing)意(yi)見(jian)到(dao)底有哪些神(shen)奇之(zhi)處(chu)，不妨(fang)一(yi)起來(lai)來(lai)看(kan)看(kan)。

一、制定背景。

近年來，隨著中國(guo)經(jing)濟的(de)(de)(de)發展和(he)城鎮化的(de)(de)(de)推進(jin)，住(zhu)房(fang)問題日益(yi)(yi)凸顯，特別是城鎮化持續推進(jin)的(de)(de)(de)歷史大背景下，住(zhu)房(fang)供需矛(mao)盾日益(yi)(yi)嚴重(zhong)，原先的(de)(de)(de)高負債、高杠桿、高周(zhou)轉的(de)(de)(de)“三高模式”，雖然一(yi)定程度上(shang)帶來了(le)(le)社會經(jing)濟的(de)(de)(de)繁榮，但(dan)在(zai)新的(de)(de)(de)歷史條件下，一(yi)路上(shang)漲的(de)(de)(de)房(fang)價已然掏空了(le)(le)國(guo)民的(de)(de)(de)儲蓄(xu)，在(zai)經(jing)濟結構轉型，大力構建經(jing)濟內循(xun)環的(de)(de)(de)當下勢必需要進(jin)行調整(zheng)，也因(yin)此(ci)中央在(zai)多放(fang)考慮下出臺(tai)了(le)(le)此(ci)指導(dao)意見。

二、具體內容

《關于規劃建(jian)設保障(zhang)性住房的指導意見》提出了一系列(lie)具體(ti)的政(zheng)策措施(shi)，包括加大(da)保障(zhang)性住房的建(jian)設和供給(gei)、推(tui)動建(jian)立房地產市場(chang)長效機制、完(wan)善住房供應體(ti)系等。但說到(dao)底(di)就是兩句話(hua)：“讓(rang)商品住房回歸(gui)商品屬性”和“實現‘居(ju)者(zhe)有其屋’”。

什么意思？

簡單(dan)的(de)講(jiang)就是以(yi)后的(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)將變為保(bao)障房(fang)(fang)(fang)(fang)和商品(pin)(pin)房(fang)(fang)(fang)(fang)雙軌(gui)制運(yun)行，在雙軌(gui)制運(yun)行的(de)情況下，保(bao)障房(fang)(fang)(fang)(fang)和商品(pin)(pin)房(fang)(fang)(fang)(fang)將分別(bie)滿足不同層次的(de)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)需求(qiu)。一方(fang)面，保(bao)障房(fang)(fang)(fang)(fang)可以(yi)有效解(jie)決低收入人群的(de)基(ji)本住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)問題，緩解(jie)社(she)會(hui)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)壓力；另一方(fang)面，商品(pin)(pin)房(fang)(fang)(fang)(fang)則主要滿足改(gai)善(shan)型(xing)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)需求(qiu)，推動房(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)市(shi)場的(de)健康發展。

特(te)別需要注意(yi)(yi)的(de)(de)(de)是，此次指(zhi)導意(yi)(yi)見提出“保(bao)(bao)(bao)障(zhang)(zhang)房(fang)(fang)(fang)(fang)必須實(shi)施嚴(yan)格的(de)(de)(de)封(feng)閉管理(li)，禁止以(yi)任(ren)何方式違(wei)法(fa)違(wei)規將保(bao)(bao)(bao)障(zhang)(zhang)房(fang)(fang)(fang)(fang)變更為商品房(fang)(fang)(fang)(fang)流入市場”，也就意(yi)(yi)味著(zhu)保(bao)(bao)(bao)障(zhang)(zhang)房(fang)(fang)(fang)(fang)完全和市場做(zuo)了脫(tuo)離，徹底終結了保(bao)(bao)(bao)障(zhang)(zhang)房(fang)(fang)(fang)(fang)滿五年可以(yi)進行市場交易的(de)(de)(de)政策，也就進一(yi)步杜絕(jue)了保(bao)(bao)(bao)障(zhang)(zhang)住房(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)投資價(jia)值(zhi)，有利于更好的(de)(de)(de)控制保(bao)(bao)(bao)障(zhang)(zhang)性住房(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)市場價(jia)格，最終實(shi)現工薪階層低成本購入住房(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)目的(de)(de)(de)，解決工薪階層的(de)(de)(de)后顧之憂(you)。

三、現實影響

短期(qi)內(nei)該(gai)政策可能會對已有的(de)項目造成(cheng)一定的(de)沖擊，但是從長期(qi)來看(kan)，該(gai)政策具有非常積極的(de)作用；

一是購房(fang)(fang)(fang)(fang)者選擇的機會多了。新政實施前，大家買房(fang)(fang)(fang)(fang)都是扎(zha)堆沖進房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產市(shi)(shi)場，造成(cheng)房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產市(shi)(shi)場階段性、地(di)域(yu)性供(gong)需緊張，在這樣的市(shi)(shi)場環境下(xia)很容易形成(cheng)賣方市(shi)(shi)場，從而(er)(er)使得房(fang)(fang)(fang)(fang)屋質量不斷(duan)下(xia)降的同時(shi)房(fang)(fang)(fang)(fang)屋價格(ge)卻不斷(duan)攀升，進而(er)(er)增加了購房(fang)(fang)(fang)(fang)者的購房(fang)(fang)(fang)(fang)成(cheng)本。

二是開發(fa)商會(hui)更關注房產品(pin)質(zhi)。雙(shuang)軌(gui)制后(hou)，購(gou)房者會(hui)根據自身情況選(xuan)擇是購(gou)買保障性(xing)住房或者商品(pin)房，也(ye)因(yin)此讓(rang)開發(fa)商潛在的客(ke)戶(hu)出(chu)現了分流，客(ke)戶(hu)群體勢必減少，在這樣的背景(jing)下，開發(fa)商必須不斷提升房產品(pin)質(zhi)，提供質(zhi)優、價廉的商品(pin)才(cai)有可能盈利(li)，否則將(jiang)逐步被市場淘汰(tai)。

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