確(que)保房地(di)產平穩(wen)發展，住房改善重要性重新提升(sheng)——行業點評報告-20221219

1、事件(jian)：中(zhong)央經濟(ji)工(gong)作會議于(yu)12月15-16日在北京(jing)召開

中央經濟工作會議涉(she)房(fang)(fang)表述(shu)有(you)兩塊：（1）要確保(bao)房(fang)(fang)地(di)產(chan)市場(chang)平穩(wen)(wen)發(fa)展，扎實做好(hao)(hao)保(bao)交樓、保(bao)民(min)生、保(bao)穩(wen)(wen)定各項工作，滿足(zu)行業(ye)合理(li)融資需(xu)求，推動(dong)行業(ye)重組并購，有(you)效防范化解(jie)(jie)優質頭部房(fang)(fang)企風險，改(gai)善資產(chan)負債狀況，同時要堅(jian)決依法打擊違法犯罪行為。要因城(cheng)施策，支(zhi)持(chi)剛性和改(gai)善性住房(fang)(fang)需(xu)求，解(jie)(jie)決好(hao)(hao)新市民(min)、青年人等(deng)住房(fang)(fang)問題(ti)，探索長租房(fang)(fang)市場(chang)建設。要堅(jian)持(chi)房(fang)(fang)子是(shi)用來住的(de)、不是(shi)用來炒的(de)定位，推動(dong)房(fang)(fang)地(di)產(chan)業(ye)向新發(fa)展模(mo)式(shi)平穩(wen)(wen)過渡。（2）要把恢復和擴大消費(fei)(fei)擺在優先位置(zhi)，增(zeng)強(qiang)消費(fei)(fei)能力，改(gai)善消費(fei)(fei)條件(jian)，創新消費(fei)(fei)場(chang)景。多渠道增(zeng)加城(cheng)鄉(xiang)居民(min)收(shou)入，支(zhi)持(chi)住房(fang)(fang)改(gai)善、新能源汽車、養(yang)老服務(wu)等(deng)消費(fei)(fei)。

2、整體表述強(qiang)調防范化解重大經(jing)濟金融風(feng)險

本次(ci)會(hui)議(yi)在之前“保交樓(lou)、穩(wen)民(min)生”的基(ji)礎上(shang)，新增(zeng)“保穩(wen)定”，對房(fang)(fang)地產(chan)的表述(shu)整體放在“有效防范化解重大經(jing)濟金融風險(xian)”表述(shu)下，供給側(ce)化解風險(xian)、保障交樓(lou)順(shun)位(wei)放在優先(xian)位(wei)置。需求端從(cong)表述(shu)來看與此前差異不(bu)大，支(zhi)持剛性(xing)和改(gai)善性(xing)住房(fang)(fang)需求、解決好新市民(min)、青年人等住房(fang)(fang)問題。而(er)房(fang)(fang)住不(bu)炒則放在最后，整體色彩相對淡(dan)化。

3、住房(fang)改善重要性重新提升

我們測算(suan)2019-2021全(quan)國商(shang)品(pin)住(zhu)宅銷售(shou)套數分(fen)別(bie)為1501、1549、1565萬套，同(tong)期新增城鎮家(jia)庭(ting)戶為683、685、434萬戶，二者(zhe)之間的差異很大(da)程度上可(ke)(ke)以視作改(gai)善(shan)(shan)型需求(qiu)的體現，則估算(suan)的改(gai)善(shan)(shan)性需求(qiu)（廣義口徑(jing)，包括二套、學區(qu)、異地置業、養(yang)老康旅等）占(zhan)比(bi)分(fen)別(bie)為45％、50％、68％，意味著(zhu)過(guo)往三年改(gai)善(shan)(shan)需求(qiu)逐漸占(zhan)據商(shang)品(pin)住(zhu)宅銷售(shou)主力。目前來(lai)看本(ben)輪政(zheng)策(ce)對(dui)首套剛需的支(zhi)持(chi)力度較大(da)，本(ben)次中央經濟工作會(hui)議明(ming)確表示支(zhi)持(chi)住(zhu)房(fang)改(gai)善(shan)(shan)，預(yu)計后續更多針對(dui)改(gai)善(shan)(shan)的需求(qiu)端政(zheng)策(ce)可(ke)(ke)期。歷史(shi)上，政(zheng)府曾使用(yong)過(guo)認(ren)房(fang)認(ren)貸放松、二套首付比(bi)例、多子女家(jia)庭(ting)購房(fang)優惠(hui)等政(zheng)策(ce)鼓勵(li)改(gai)善(shan)(shan)需求(qiu)。

4、投資建議

自(zi)三支(zhi)箭全部落地對房企(qi)融資提供多維支(zhi)撐(cheng)后，本(ben)次(ci)中央經濟工作會議繼(ji)續為后續寬松(song)的(de)房地產政策定調。當前對于地產政策底已經相(xiang)對明確(que)，銷售(shou)基本(ben)面仍在觸底，但我們預計未(wei)來(lai)需(xu)求端的(de)政策也(ye)將(jiang)持(chi)續寬松(song)。在供需(xu)兩端政策持(chi)續寬松(song)預期下(xia)，未(wei)來(lai)行業勝者為王邏輯將(jiang)持(chi)續演進，持(chi)續看(kan)好那些融資有優勢(shi)、投資強度(du)高(gao)、布(bu)局區域(yu)優、機制(zhi)市場化的(de)房企(qi)。受益標的(de)（1）保(bao)利發展、招商(shang)蛇口(kou)、華發股(gu)份、建發股(gu)份、越秀地產等優質(zhi)央國企(qi)；（2）萬(wan)科A、金地集(ji)團、新城控(kong)股(gu)、美的(de)置業等財務穩健等民企(qi)和混合所有制(zhi)企(qi)業。

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